Kleines Ferienhaus kaufen: Tipps für Ihre Investition

Laut einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) besitzen über 900.000 Deutsche ein Feriendomizil in Deutschland. Die Investition in eine Ferienimmobilie bietet viele Vorteile: Man fühlt sich in der Urlaubsunterkunft zuhause und würde womöglich häufiger in den Urlaub fahren. Außerdem lässt sich die Immobilie für den Rest des Jahres anderweitig vermieten und gilt als Altersvorsorge. Es gibt zwei unterschiedliche Interessentengruppen: Selbstnutzer und Anleger, die das Ferienhaus eher als Renditeobjekt sehen. Beide Gruppen stellen sich Fragen nach den Kosten und ob sich eine Investition lohnt. Dabei ist auch der zeitliche Aufwand zu berücksichtigen.

Wichtige Erkenntnisse

• Mehr als die Hälfte der Ferienhäuser befinden sich in Deutschland, vor allem an Nord- und Ostsee sowie in Bayern.
• 97,9 Prozent der Käufer sind mit ihrer Ferienhaus-Investition zufrieden.
• Die durchschnittliche Rendite für Ferienimmobilien beträgt 7,9 Prozent.
• Eine Empfehlung ist, das Ferienhaus in einer beliebten Urlaubsregion zu erwerben, um von guten Belegungszahlen und Steuervorteilen zu profitieren.
• Spontankäufe von Ferienhäusern im Urlaub werden dringend abgeraten.

Unterscheidung zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage

Wenn es um den Kauf eines Ferienhauses geht, gibt es zwei Hauptmotivationen: die Eigennutzung für den Urlaub und die Kapitalanlage zur Renditeerzielung. Jede Variante bringt ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich, die es sorgfältig abzuwägen gilt.

Für die Romantiker: Das eigene Ferienhaus zur Eigennutzung

Die Romantiker unter den Ferienhaus-Käufern hegen den Wunsch, an ihrem Lieblingsurlaubs-Ort ein Feriendomizil zu besitzen. Häufig sind es Eigenheimbesitzer, die eine zweite Finanzierung aufnehmen müssen. Ob das möglich ist, hängt von der eigenen Bonität und der Beleihungsgrenze des ersten Hauses ab.

Für die Rendite-Füchse: Ferienhaus als Kapitalanlage

Die andere Interessentengruppe sieht das Ferienhaus als reine Kapitalanlage und Altersvorsorge. Sie planen keinen Urlaub im eigenen Domizil, sondern wollen die Rendite für spätere Wünsche und die Rente nutzen. Dabei können Ferienhäuser als ferienhäuser als kapitalanlage oft eine höhere Rendite als andere Anlageformen wie Festgeld bieten.

Immobilien sind in der Regel inflationssicher und erfahren mit den Jahren eine Wertsteigerung. Nach Abbezahlung einer Wohnung als ferienimmobilien als altersvorsorge erzielt der Besitzer kontinuierliche Mieteinnahmen. Allerdings müssen Faktoren wie Standort, Finanzierung, Rendite und Bauqualität sorgfältig geprüft werden, um eine rentable ferienhaus für eigennutzung zu garantieren.

“Ferienwohnungen als Kapitalanlagen sollen sich selbst finanzieren und Rentabilität gewährleisten.”

Rechtliche Voraussetzungen für die Ferienvermietung

Bevor Sie Ihr Ferienhaus oder Ihre -wohnung an Gäste vermieten, ist es wichtig, die rechtlichen Voraussetzungen zu klären. Nicht jede Immobilie darf ohne Weiteres als Ferienobjekt genutzt werden. In der Baunutzungsverordnung ist festgelegt, ob in dem jeweiligen Wohngebiet eine Vermietung an Feriengäste zulässig ist. In reinen Wohngebieten sind Ferienvermietungen in der Regel nicht erlaubt, in Mischgebieten hingegen schon.

Die Nutzungsarten klären

Für eine Umnutzung von einer Hauptwohnung zur Ferienwohnung muss zudem ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden. ferienwohnung rechtlich vermieten Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, seine Immobilie als Ferienwohnung zu vermieten, es sei denn, dies ist in einer speziellen Teilungserklärung ausgeschlossen. Allerdings gibt es in manchen Städten Beschränkungen für die Vermietung von Ferienunterkünften, beispielsweise vermieten von ferienhäusern Zweckentfremdungsverbote, insbesondere in Großstädten. Daher ist es wichtig, vorab zu prüfen, ob rechtliche voraussetzungen ferienimmobilien in der gewünschten Region überhaupt Ferienvermietungen erlaubt sind.

Mit der Klärung der rechtlichen Voraussetzungen legen Sie den Grundstein für eine erfolgreiche Vermietung Ihrer Ferienimmobilie. Nur wenn Sie alle erforderlichen Genehmigungen einholen und die örtlichen Regeln einhalten, können Sie Ihr Ferienhaus oder Ihre -wohnung legal und ohne Probleme an Feriengäste vermieten.

Standortfaktoren für eine erfolgreiche Investition

Der Erfolg einer Ferienimmobilie hängt maßgeblich von der Lage ab. Bei der Suche nach der perfekten lage einer ferienimmobilie sollten Käufer besonders auf zwei Aspekte achten: die Nähe zum Wasser und die umliegende Infrastruktur.

Die erste Reihe bevorzugen

Wer eine gute lage ferienhaus sucht, sollte nach Möglichkeit eine Immobilie in der ersten Reihe zum Strand oder See ins Auge fassen. Diese Lage ist zwar meist teurer, dafür können Feriengäste die Nähe zum Wasser jedoch optimal genießen. Die höheren Preise amortisieren sich in der Regel durch eine bessere Auslastung und höhere Mieteinnahmen.

Auf die Infrastruktur achten

Neben der Wassernähe ist auch die infrastruktur für ferienhäuser entscheidend für den Anlagewert. Ein Ferienhaus, das in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Freizeitaktivitäten und guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel liegt, ist bei Urlaubern deutlich beliebter. Familien legen dabei besonderen Wert auf die Nähe zu Spielplätzen und Kinderbeschäftigungsmöglichkeiten.

Immobilienkäufer, die diese Standortfaktoren berücksichtigen, können mit einer erfolgreich vermieteten Ferienimmobilie rechnen.

Berücksichtigung des geplanten Altersruhesitzes

Wenn Sie planen, Ihr ferienhaus als altersruhesitz zu nutzen, müssen Sie einige wichtige Faktoren berücksichtigen. Zunächst ist es entscheidend, ob eine dauerhafte Nutzung der Immobilie als ferienimmobilie als hauptwohnsitz in der gewünschten Region überhaupt erlaubt ist. Viele ferienwohnung für später-Siedlungen sind lediglich für die saisonale Erholung ausgelegt und erlauben keinen permanenten Wohnsitz.

Sollte eine Umwidmung zum Hauptwohnsitz möglich sein, empfiehlt es sich, auf eine gute Verkehrsanbindung und kurze Wege zur notwendigen Infrastruktur zu achten. Vergewissern Sie sich außerdem, dass das Haus nicht in einem ausgewiesenen Erholungsgebiet liegt, da dies die Nutzungsmöglichkeiten einschränken könnte.

“Eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen ist unerlässlich, wenn das ferienhaus als altersruhesitz dienen soll.”

Mit diesen Überlegungen können Sie sicherstellen, dass Ihr Traum vom ferienhaus als altersruhesitz auch in der Praxis umsetzbar ist. Die frühzeitige Berücksichtigung dieser Aspekte hilft, unliebsame Überraschungen zu vermeiden und Ihre Investition optimal auf Ihre Zukunftspläne abzustimmen.

Kaufpreis- und Renditebewertung

Bevor Sie eine Ferienimmobilie erwerben, ist es wichtig, sorgfältig zu prüfen, ob sich der Kaufpreis für Sie rechnet. Eine entscheidende Kennzahl hierbei ist die zu erwartende Jahresmiete. Durch eine Recherche bei Online-Portalen können Sie die üblichen Mietpreise für vergleichbare Objekte in der Region ermitteln.

Eine Faustregel besagt, dass der Kaufpreis maximal das 10-fache der Jahresmiete betragen sollte. Ein Beispiel: Eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung auf Amrum kostet im Durchschnitt 75 Euro pro Nacht und weist eine Auslastung von 300 Tagen auf. Daraus ergeben sich Mieteinnahmen von 22.500 Euro pro Jahr. Multipliziert mit 10 ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von 225.000 Euro.

Ist die Ferienimmobilie den Kaufpreis wert?

Neben den Mieteinnahmen müssen auch die Kosten für den Erwerb und den Betrieb der Ferienimmobilie sorgfältig kalkuliert werden. Dazu zählen:

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Finanzierungskosten
• Optionale Maklerprovision
• Kosten für Gutachten

Laufende Kosten wie Betriebskosten, Versicherungen, Steuern und Reparaturrücklagen müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Eine Beispielrechnung für eine 70 m² große Ferienwohnung in Europa zeigt monatliche Gesamtkosten von rund 850 Euro.

Um die Rendite zu berechnen, wird der Jahresreinertrag durch die Gesamtkosten geteilt. Empfehlenswerte Mietrenditen liegen zwischen 3 und 4 Prozent.

Ferienhäuser in beliebten Urlaubsregionen können eine Rendite von 3-10% pro Jahr erzielen. In Deutschland liegt die durchschnittliche Rendite bei 4-15%, im Ausland teilweise noch höher. Mit der richtigen Immobilie und Mietpreisgestaltung lässt sich die Rendite weiter steigern.

Kaufnebenkosten und Instandhaltungsrücklagen

Beim Kauf einer Ferienimmobilie müssen nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch diverse zusätzliche Kosten berücksichtigt werden. Allein die Kaufnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dazu zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision.

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3% und 6,5% des Kaufpreises. Die Notarkosten belaufen sich in der Regel auf rund 2% des Kaufpreises. Die Maklerprovision wird üblicherweise mit 3% bis 6% berechnet, entfällt jedoch bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger.

Zusätzlich sollte ein unabhängiges Gutachten eingeholt werden, um den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln. Die Kosten hierfür hängen vom Standort und der Art der Immobilie ab.

Neben den Kaufnebenkosten sind auch die laufenden Instandhaltungskosten zu berücksichtigen. Ferienimmobilien unterliegen einem höheren Verschleiß und müssen stets in einem einwandfreien Zustand sein. Daher sollte ein großzügiges Budget für Reparaturen, Renovierungen und Aktualisierungen eingeplant werden.

Mit einer sorgfältigen Kalkulation der zusatzkosten ferienimmobilie, renovierungskosten ferienwohnung und instandhaltung ferienhäuser können Käufer von Ferienimmobilien die Gesamtkosten ihrer Investition besser einschätzen und Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen bilden.

kleines ferienhaus kaufen

Beim Kauf einer [kleines ferienhaus] gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten. Neben dem reinen [ferienhäuschen kaufen] müssen auch Kaufnebenkosten und Instandhaltungsrücklagen sorgfältig kalkuliert werden. Darüber hinaus ist es entscheidend, die rechtlichen Voraussetzungen für die [ferienimmobilien angebot] zu prüfen und den richtigen Standort zu finden.

Je nach Lage und Ausstattung können die Preise für [kleines ferienhaus] stark variieren. Daher empfiehlt es sich, eine gründliche Marktanalyse durchzuführen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Die Zweitwohnsitzsteuer, Orts- oder Kurtaxe sowie laufende Betriebskosten müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Um die Rendite zu maximieren, sollte eine Ferienimmobilie idealerweise mindestens 120 Tage pro Jahr vermietet werden. Allerdings ist die Praxis oft anders, und eine Auslastung von 100 Tagen pro Jahr gilt als realistischer Richtwert. Je nach Einnahmen aus der Vermietung können zudem Steuern und Gewerbesteuern anfallen.

Neben der finanziellen Planung ist es wichtig, die Immobilie umfassend zu versichern, um im Schadensfall abgesichert zu sein. Auch die rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten sollten vor dem Kauf geklärt werden, da nicht jede Immobilie für die Ferienvermietung geeignet ist.

Mit der richtigen Vorbereitung und sorgfältiger Planung kann der Kauf eines [kleines ferienhaus] jedoch eine lohnenswerte und erfüllende Investition sein, die sowohl als persönliches Feriendomizil als auch als Rendite-Objekt dienen kann.

Erfahren Sie mehr zu denBesonderheiten des

“Eine Ferienimmobilie sollte nicht mehr als das 10-fache der erwarteten Jahresmiete kosten.”

Finanzierungsmöglichkeiten für Ferienhäuser

Wenn Sie sich den Traum eines eigenen Ferienhauses erfüllen möchten, stehen Ihnen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Eine Mischfinanzierung aus Eigenkapital und Kredit ist eine gängige Option. Dabei trägt Ihr persönliches Eigenkapital einen Teil der Kaufsumme, während die Bank den restlichen Betrag als Kredit bereitstellt. Die Bank berücksichtigt dabei auch zusätzliche Nebenkosten wie Notargebühren oder Grunderwerbsteuer.

Eine weitere attraktive Finanzierungsvariante ist der Bausparvertrag. Dieser ermöglicht es Ihnen, langfristig günstige Darlehenszinsen zu sichern. Über den Bausparvertrag können Sie einen Teil der Finanzierung für Ihr Ferienhaus abdecken. Auch Sonderzahlungen wie eine Erbschaft oder Steuervergünstigungen können Sie als Eigenkapital einbringen und so die monatliche Belastung reduzieren.

Unabhängig von der gewählten Finanzierungsform ist es wichtig, die Kosten für Instandhaltung, Strom, Wasser und andere Betriebskosten genau zu kalkulieren. Nur so können Sie sicherstellen, dass Ihre Ferienimmobilie eine lohnenswerte Kapitalanlage ist und die erwarteten Mieteinnahmen die Finanzierung tragen.

Egal für welche Finanzierungsvariante Sie sich entscheiden, lassen Sie sich von einem Finanzberater umfassend zu den Fördermöglichkeiten, Vor- und Nachteilen sowie den Gesamtkosten beraten. So finden Sie die für Sie optimale Finanzierung Ferienhaus, die Ihren individuellen Bedürfnissen entspricht.

Steuerliche Aspekte beim Ferienhauserwerb

Der Erwerb einer Ferienimmobilie zur Vermietung hat auch steuerliche Konsequenzen. Grundsätzlich erwartet der Fiskus, dass Sie mit der Vermietung steuerpflichtige Überschüsse erwirtschaften. Allerdings können Sie die Aufwendungen wie Abschreibungen, Finanzierungskosten und andere Ausgaben zunächst als Verluste mit Ihren anderen Einkünften verrechnen und so Steuern sparen. Auf lange Sicht müssen die Überschüsse aber versteuert werden.

Zu den relevanten steuerlichen Aspekten beim Erwerb einer Ferienimmobilie zählen:

• Einkommenssteuer: Die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienimmobilien gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen dem regulären Einkommensteuersatz, der zwischen 14% und 45% liegen kann.
• Umsatzsteuer: Die Vermietung von Ferienimmobilien ist umsatzsteuerpflichtig, unterliegt jedoch einem ermäßigten Steuersatz von 7%. Für Nebenleistungen beträgt der reguläre Umsatzsteuersatz 19%.
• Zweitwohnsitzsteuer: Wenn die Eigennutzung der Ferienimmobilie im Vordergrund steht, kann eine Zweitwohnsitzsteuer anfallen. Eine Befreiung ist unter bestimmten Bedingungen möglich.
• Gewerbesteuer: Bei einem jährlichen Gewinn von 24.500 € kann Gewerbesteuer anfallen.
• Werbungskosten: Kosten wie Anschaffung, Nebenkosten, Reparaturen und Vermarktungskosten können als Werbungskosten abgesetzt werden.

Generell ist die steuerliche Behandlung von Ferienimmobilien komplex und erfordert sorgfältige Planung. Es lohnt sich, sich frühzeitig mit einem Steuerberater zu beraten, um die optimale Strategie für Ihre Situation zu finden.

“Ferienimmobilien sind bei Niedrigzinsen als Investitionsobjekt immer beliebter.”

Fazit

Der Erwerb einer Ferienimmobilie erfordert sorgfältige Planung und Abwägung verschiedener Faktoren. Neben dem Kaufpreis und der Finanzierung müssen auch rechtliche Voraussetzungen, Standortkriterien sowie laufende Kosten für Instandhaltung und Verwaltung berücksichtigt werden. Nur wer all diese Aspekte im Blick hat, kann langfristig eine rentable Investition in ein kleines Ferienhaus tätigen.

Die Zahlen zeigen, dass der Ferienimmobilienbesitz in Deutschland in den letzten Jahren deutlich zugenommen hat. Insbesondere während der COVID-19-Pandemie wurde der Wunsch nach einer Rückzugsmöglichkeit im Grünen verstärkt. Gleichzeitig haben die niedrigen Zinsen das Interesse an Sekundärwohnsitzen als Anlagealternative geweckt.

Mit den richtigen Informationen und einer gründlichen Marktanalyse steht einem erfolgreichen Ferienhausbesitz nichts im Wege. Die Zusammenfassung der wichtigsten Tipps für Ferienhausbesitzer und das Fazit zur Immobilieninvestition bieten eine solide Grundlage für die richtige Entscheidung.