Dänemark ist ein beliebtes Reiseziel für Urlauber, und der Traum von einem eigenen Ferienhaus in Dänemark ist weit verbreitet. Das Königreich verfügt über mehr als 220.000 Ferienhäuser, von denen jedes Jahr rund 10.000 Häuser den Besitzer wechseln. Der dänische Immobilienmarkt ist jedoch angespannt, mit zum Teil erheblichen regionalen Unterschieden bei den Preisen. Insbesondere Südjütland und das deutsch-dänische Grenzgebiet erfreuen sich großer Beliebtheit bei deutschen Käufern von Ferienhäusern. Auch die Ost- und Nordseeküste Dänemarks gelten als attraktive Standorte für den Erwerb einer Ferienimmobilie.
Wichtige Erkenntnisse
- Dänemark verfügt über mehr als 220.000 Ferienhäuser, von denen jedes Jahr etwa 10.000 den Besitzer wechseln.
- Der Immobilienmarkt in Dänemark ist regional sehr unterschiedlich, mit Schwerpunkten in Südjütland und an den Küsten.
- Seit 2014 sind die Hauspreise in Dänemark um mehr als 10% gestiegen, insbesondere in attraktiven Regionen wie Kopenhagen.
- Ausländische Käufer müssen eine dänische Steuernummer vorweisen und beachten, dass Nebenkosten bis zu 5,6% des Kaufpreises betragen können.
- Der Erwerb eines Ferienhauses in Dänemark ist für Ausländer mit Einschränkungen verbunden und erfordert teilweise eine Sondergenehmigung.
Was ist ein Ferienhaus in Dänemark?
Ein Ferienhaus in Dänemark ist definitionsgemäß ein Haus, das sich in einem ausgewiesenen Ferienhausgebiet befindet. Die ganzjährige Nutzung eines solchen Ferienhauses ist in der Regel nicht erlaubt. Während im Sommerhalbjahr eine freie Nutzung möglich ist, darf es im Winterhalbjahr (vom 1. Oktober bis 31. März) maximal 3 Wochen am Stück bewohnt werden.
Rechtliche Definition eines Ferienhauses
Laut den dänischen Gesetzen zählt ein Ferienhaus zu den Immobilien, die ausschließlich für Urlaubszwecke genutzt werden dürfen. Eine gewerbliche Vermietung durch Unternehmen ist nicht zulässig, allerdings ist die private Vermietung an Feriengäste erlaubt.
Ganzjährige Nutzung und Vermietungsregeln
- Während der Sommermonate ist eine unbegrenzte Nutzung möglich.
- Im Winterhalbjahr sind maximal 3 Wochen am Stück erlaubt.
- Rentner, die das Haus bereits mindestens ein Jahr besitzen, dürfen es ganzjährig bewohnen.
- Eine private Vermietung des Ferienhauses ist gestattet, eine gewerbliche Nutzung jedoch nicht.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Mindestaufenthalt im Winterhalbjahr | 3 Wochen |
| Maximale Vermietungsdauer pro Jahr | 41 Wochen |
| Anzahl der Ferienhäuser in Dänemark | über 200.000 |
“Dänemark bietet mit über 200.000 Ferienhäusern eine hervorragende Auswahl für Urlauber.”
Wer darf ein dänisches Ferienhaus kaufen?
Der Erwerb eines Ferienhauses in Dänemark ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Personen mit Wohnsitz in Dänemark oder die mindestens 5 Jahre in Dänemark gelebt haben, dürfen unabhängig ihrer Staatsangehörigkeit ein Ferienhaus in Dänemark kaufen. Ausländische Käufer hingegen müssen eine Ausnahmegenehmigung beim Justizministerium beantragen, da der Kauf sonst nicht erlaubt ist.
Anforderungen an Käufer mit dänischem Wohnsitz
Personen, die zum Zeitpunkt des Kaufs ihren Wohnsitz in Dänemark haben, sind von der Genehmigungspflicht beim Erwerb eines Hauses oder Grundstücks ausgenommen. Auch Personen, die in der Vergangenheit mindestens fünf Jahre in Dänemark gewohnt haben, haben die Möglichkeit, ohne Genehmigung ein Ferienhaus zu erwerben.
Ausnahmeregelungen für ausländische Käufer
Ausnahmen vom Genehmigungserfordernis gibt es für Ausländer mit einer besonderen Beziehung zu Dänemark, z.B. durch Familie, lange Aufenthalte oder Geschäftsbeziehungen. In diesen Fällen kann das Justizministerium eine Genehmigung erteilen. Allerdings bleibt die Hürde für ausländische Käufer weiterhin hoch.
| Jahr | Anzahl der Genehmigungen für ausländische Käufer |
|---|---|
| 2008 | 56 |
| 2018 | 374 |
Zwischen 2008 und 2018 ist die Zahl der Genehmigungen für Ausländer zum Kauf von Ferienhäusern in Dänemark von 56 auf 374 pro Jahr gestiegen. Dennoch bleiben die Anforderungen an ausländische Käufer eine Herausforderung.
ferienhaus in dänemark kaufen preise
Wer einen Ferienhaus in Dänemark erwerben möchte, sollte sich über die Preise informieren. Die durchschnittlichen Preise für Ferienhäuser in Dänemark variieren stark je nach Region und Ausstattung. Insgesamt ist der dänische Immobilienmarkt sehr dynamisch, mit einem Anstieg der Quadratmeterpreise um durchschnittlich 50% in den letzten vier Jahren.
| Region | Preis großes Haus (110-140 m²) | Preis kleines Haus (60-90 m²) |
|---|---|---|
| Kopenhagen | 792.000 € | 456.000 € |
| Aarhus | 410.000 € | 270.000 € |
| Kolding | 255.000 € | 129.000 € |
| Aalborg | 300.000 € | 235.000 € |
| Ringkøbing | 200.000 € | 120.000 € |
In Kopenhagen, der teuersten Region, kann man für ein großes Haus bis zu 792.000 Euro zahlen, während in Ringkøbing ein großes Haus bereits ab 200.000 Euro erhältlich ist. Die preise ferienhäuser dänemark und kaufpreis ferienhaus dänemark spiegeln diese regionalen Unterschiede wider.
Neben den Regionsunterschieden spielen auch Faktoren wie Größe, Alter und Ausstattung eine wichtige Rolle bei den preise ferienhäuser dänemark. Käufer sollten sich daher genau über die Preise in ihrer Wunschregion informieren, um ein passendes kaufpreis ferienhaus dänemark zu finden.
Beliebte Regionen für Ferienhäuser
Wenn es um den Kauf von Ferienhäusern in Dänemark geht, stechen einige Regionen ganz besonders hervor. Insbesondere die Südjütland und das deutsch-dänische Grenzgebiet sind bei deutschen Käufern sehr beliebt. Die Häuser in dieser Region sind oft vergleichsweise günstig, und man kann von hier aus bequem zum Arbeiten nach Deutschland pendeln. Auch die Ostseeküste, auch die “Dänische Südsee” genannt, mit ihren malerischen Inseln und Fjorden sowie die Nordseeküste mit ihren endlosen Sandstränden zählen zu den attraktiven Standorten für Ferienhäuser in Dänemark.
Südjütland und das deutsch-dänische Grenzgebiet
In den Regionen Südjütland und dem deutsch-dänischen Grenzgebiet finden viele deutsche Käufer ihr Traumferienhaus. Die Preise sind hier günstiger als in vielen anderen Teilen Dänemarks, was vor allem für Käufer aus Deutschland interessant ist. Zudem können sie von hier aus bequem nach Deutschland pendeln, um ihrer Arbeit nachzugehen.
Attraktive Küstenregionen
Auch die Küstenregionen Dänemarks sind bei Ferienhausbesitzern sehr beliebt. Orte wie Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup und Fanø an der Nord- und Ostsee locken mit ihren malerischen Landschaften und der Nähe zum Wasser. Ob an der rauen Nordsee oder der sanfteren Ostsee – die dänischen Küstenregionen bieten den perfekten Rahmen für einen erholsamen Urlaub im Ferienhaus.
Typische Hausarten in Dänemark
In Dänemark finden sich verschiedene Haustypen, die für Käufer von Ferienhäusern in Dänemark interessant sein können. Dazu gehören Einfamilienhäuser und Landhäuser ebenso wie Bungalows und klassische Ferienhäuser.
Einfamilienhäuser und Landhäuser
Einfamilienhäuser in Dänemark zeichnen sich durch großzügige Wohnflächen von meist über 180 Quadratmetern aus. Oft handelt es sich um Gebrauchtimmobilien in gutem Zustand. Landhäuser sind ebenfalls großzügig geschnitten und befinden sich in ländlichen Lagen, viele davon haben die für Dänemark typischen Reetdächer.
Bungalows und Ferienhäuser
Auffallend sind auch die vielen einstöckigen Bungalows mit großen Wohnflächen, die gut in die Landschaft passen. Ferienhäuser unterscheiden sich optisch kaum von Wohnhäusern, sind aber tendenziell etwas kleiner mit etwa 100 Quadratmetern Wohnfläche.
“Dänische Holzhäuser zeichnen sich durch eine hyggelige Inneneinrichtung aus, die als gemütlich übersetzt werden kann.”
Preislich liegen dänische Häuser in Holzrahmenbauweise zwischen 1.500 Euro und 2.000 Euro je schlüsselfertigen Quadratmeter. Beispiele für Preise dänischer Holzhäuser sind:
- Modell Schweden: Schlüsselfertig ab 56.000 €
- Modell Canada: Schlüsselfertig ab 55.000 €
- Modell Grönland: Schlüsselfertig ab 150.000 €
Dänische Holzhäuser erfordern etwas mehr Pflege als Gebäude aus Stein, da Witterungseinflüsse zu einem Graustich und Farbverlust führen können. Insgesamt bieten sie jedoch viele Vorteile wie Nachhaltigkeit, Barrierefreiheit und ein gesundes Raumklima.
Preisspanne für Ferienhäuser
Die Preise für Ferienhäuser in Dänemark unterliegen einer beträchtlichen regionalen Varianz. In Südjütland beginnen die Preise für sanierungsbedürftige Landhäuser bereits bei 34.000 Euro, während moderne Einfamilienhäuser ab 60.000 Euro zu haben sind. In anderen beliebten Regionen wie Ringkøbing oder Fünen müssen Käufer jedoch deutlich tiefer in die Tasche greifen – hier liegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 450.000 und 600.000 Euro.
Regionale Preisunterschiede
Am teuersten sind Ferienhäuser in der Hauptstadt Kopenhagen, wo die Preise seit 2014 um bis zu 60% gestiegen sind. Zu den Faktoren, die hohe Preise bedingen, zählen die attraktive Lage in Küstennähe oder Alleinlage, der gute Zustand sowie die Größe des Hauses und Grundstücks.
Faktoren für hohe und niedrige Preise
Neben der Lage und Ausstattung spielen auch die Konjunktur und Nachfrage eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung. In wirtschaftlich boomenden Zeiten sind Ferienhäuser in Dänemark stark gefragt, was die Preise in die Höhe treibt. Andererseits können Häuser in weniger attraktiven Gegenden zu deutlich günstigeren Preisen erworben werden.
| Region | Durchschnittspreise Einfamilienhaus | Durchschnittspreise Landhaus |
|---|---|---|
| Südjütland | ab 60.000 EUR | ab 34.000 EUR |
| Ringkøbing | 450.000 – 600.000 EUR | k.A. |
| Fünen | 450.000 – 600.000 EUR | k.A. |
| Kopenhagen | bis zu 60% Preisanstieg seit 2014 | k.A. |
Käuferprofil und Motivation
Käufer von Ferienhäusern in Dänemark lassen sich in verschiedene Gruppen einteilen, die jeweils unterschiedliche Motivationen und Ziele verfolgen. Einige sehen das Ferienhaus als privates Eigentum, das ihrer Familie dient, andere nutzen es als “Pensionsopsparing” zur Finanzierung des Ruhestands. Es gibt auch Käufer, die das Objekt als Spekulationsobjekt für Renditeerwartung erwerben, sowie solche, die es renovieren und mit Gewinn weiterverkaufen wollen. Darüber hinaus gibt es Käufer, die das Ferienhaus als Arbeitsmittel für eine Nebentätigkeit in der Vermietung nutzen.
Im Vergleich zu deutschen Ferienhausbesitzern haben Dänen eine etwas geringere emotionale Bindung an ihr Ferienhaus. Dies kann den Verkaufsprozess erleichtern, da Dänen das Ferienhaus pragmatischer und weniger sentimental betrachten.
- Das Ferienhaus als privates Eigentum
- Das Ferienhaus als “Pensionsopsparing” zur Finanzierung des Ruhestands
- Das Ferienhaus als Spekulationsobjekt für Renditeerwartung
- Das Ferienhaus als Objekt zur Renovierung und Weiterverkauf mit Gewinn
- Das Ferienhaus als Arbeitsmittel für eine Nebentätigkeit in der Vermietung
“Dänen haben eine geringere emotionale Bindung an ihr Ferienhaus als Deutsche, was den Verkauf erleichtert.”
Immobilienmarkt und Maklerbranche
Der dänische Immobilienmarkt ist insgesamt angespannt, wobei es regionale Unterschiede gibt. In Ferienhausgebieten fällt besonders die hohe Dichte an Immobilienmaklern auf – teilweise fast genauso viele wie Supermärkte vor Ort. Der Immobilienmakler ist in Dänemark ein angesehener Beruf mit fundierter Ausbildung, und die Kaufnebenkosten sind deutlich niedriger als in Deutschland.
Hohe Maklerdichte in Ferienhausgebieten
In den beliebten Ferienhausregionen Dänemarks ist die Konzentration an Maklerbüros bemerkenswert hoch. Oft findet man in diesen Gebieten fast genauso viele Immobilienagenturen wie Lebensmittelgeschäfte. Dieser starke Wettbewerb unter den Maklern kann für Käufer und Verkäufer durchaus Vorteile haben, da die Provision häufig verhandelbar ist.
| Region | Maklerdichte | Durchschnittliche Provision |
|---|---|---|
| Südjütland | 1 Makler pro 500 Einwohner | 3-5% des Kaufpreises |
| Westjütland | 1 Makler pro 700 Einwohner | 2,5-4,5% des Kaufpreises |
| Nordseeland | 1 Makler pro 400 Einwohner | 3,5-6% des Kaufpreises |
Diese hohe Maklerdichte in den begehrten Ferienhausregionen führt dazu, dass Käufer und Verkäufer oft mehr Verhandlungsspielraum haben, als in anderen Immobilienmärkten. Die Provisionen können manchmal sogar unter 3% des Kaufpreises liegen.
Hauskauf als Ausländer
Der Erwerb eines Ferienhauses in Dänemark als Ausländer ist mit einigen besonderen Anforderungen verbunden. Ausländische Käufer müssen zunächst eine dänische Steuernummer beantragen und beim Justizministerium eine Sondergenehmigung für den Kauf einholen, da Ausländer ohne festen Wohnsitz oder 5-jährigen Aufenthalt in Dänemark eigentlich kein Ferienhaus kaufen dürfen.
Benötigte Dokumente und Genehmigungen
Der Kaufvertrag wird in der Regel vom Makler erstellt. Üblich ist eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises. Der Kaufprozess beginnt mit dem Antrag auf die erforderliche Sondergenehmigung, gefolgt von der Beantragung einer CPR-Nummer (dänische Personenidentifikationsnummer). Erst danach können die weiteren Schritte zum Abschluss des Kaufs erfolgen.
Ablauf des Kaufprozesses
- Antrag auf Sondergenehmigung beim Justizministerium
- Beantragung der CPR-Nummer
- Abwicklung des Kaufvertragsprozesses
Laut Statistiken ist die Zahl der Genehmigungen für Ausländer zum Kauf von Sommerhäusern in Dänemark von 27 im Jahr 2014 auf 404 im letzten Jahr gestiegen. Deutsche Staatsbürger machen dabei einen bedeutenden Anteil aus und erwerben jedes dritte an Ausländer verkaufte Ferienhaus.
Trotz gestiegener Preise für Ferienhäuser in beliebten Regionen wie der Nordseeküste sind deutsche Käufer aufgrund ihres geringen Marktanteils im Vergleich zu Dänen preislich nicht benachteiligt. Allerdings müssen sie längere Genehmigungsfristen in Kauf nehmen.
Besteuerung der Vermietungseinnahmen
Wer ein Ferienhaus in Dänemark besitzt und dieses vermietet, muss die daraus resultierenden Einnahmen versteuern. Dabei gibt es jedoch einige Steuerfreibeträge, die den Steuerbetrag reduzieren können.
Bei einer Privatvermietung des Ferienhauses liegt der jährliche Freibetrag bei 12.200 DKK für 2023 (12.700 DKK für 2024). Wird das Haus hingegen über eine Vermittlungsagentur vermietet, erhöht sich der Freibetrag auf 44.500 DKK für 2023 (46.100 DKK für 2024).
Alle Einnahmen oberhalb dieser Freibeträge müssen mit 60% versteuert werden. Allerdings können bestimmte Ausgaben wie die Grundsteuer teilweise mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Wichtig zu wissen ist auch, dass seit Januar 2023 die Meldung der Vermietungseinkünfte über eine spezielle BFE-Nummer erfolgen muss. Zudem verpflichtet die neue EU-Richtlinie DAC7 Vermittlungsplattformen, Informationen über die erzielten Mieteinnahmen an die Steuerbehörden weiterzuleiten.
Hausbesitzer können wählen, ob sie ihre Vermietungseinnahmen über eine dänische oder eine deutsche Firma abrechnen möchten. In jedem Fall ist es ratsam, sich mit den steuerlichen Bestimmungen vertraut zu machen, um Steuern korrekt abzuführen.
Fazit
Dänemark ist aufgrund seiner attraktiven Lage und hohen Lebensqualität ein beliebtes Land, um ein Ferienhaus zu erwerben. Das Angebot an Ferienhäusern ist groß, die Preise variieren jedoch regional stark. Südjütland und die Küstenregionen sind besonders gefragt. Rechtliche Besonderheiten wie Nutzungseinschränkungen und Erwerbsbeschränkungen für Ausländer müssen beachtet werden.
Insgesamt bietet der dänische Immobilienmarkt für Ferienhäuser interessante Möglichkeiten. Potenzielle Käufer sollten jedoch die Finanzierungs- und Folgekosten sowie den erforderlichen Aufwand für eine professionelle Vermarktung sorgfältig abwägen, bevor sie in ein Ferienhaus in Dänemark investieren.
Letztendlich kann der Erwerb eines Feriendomizils in Dänemark eine lohnenswerte Investition sein, sofern man sich der Herausforderungen bewusst ist und die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten sorgfältig abwägt.
