Ab 2025 wird zusätzlich zur Grundsteuer A und B die Grundsteuer C eingeführt, um Spekulationen zu besteuern. Diese Änderung im Grundsteuersystem betrifft nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter, da Vermieter das Recht haben, die Grundsteuer als Betriebskosten auf ihre Mieter umzulegen. Doch wie funktioniert die Umlage der Grundsteuer und welche rechtlichen Grundlagen gibt es dafür? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zur Grundsteuer Umlegung und wie sie Mieter belastet.
Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer auf Grundstücke und Immobilien, die von den Eigentümern an die Kommunen gezahlt werden muss. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen und fließt direkt in deren Kassen. Vermieter können die Grundsteuer in vollem Umfang auf ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Umlage erfolgt über die jährliche Nebenkostenabrechnung, wobei die Höhe der umgelegten Grundsteuer von der Nutzung der Immobilie abhängt.
Das Mietrecht sieht vor, dass Vermieter die Grundsteuer als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen können. Doch nicht immer ist die Umlage der Grundsteuer auf Mieter rechtmäßig. Es gibt bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die Umlage der Grundsteuer über die Nebenkosten erfolgen kann. In den folgenden Abschnitten erfahren Sie mehr über die rechtlichen Grundlagen der Grundsteuer Umlegung und wie sie bei verschiedenen Immobilientypen berechnet wird.
Wichtige Punkte zur Grundsteuer Umlegung
- Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist
- Die Umlage erfolgt über die jährliche Nebenkostenabrechnung
- Die Höhe der umgelegten Grundsteuer hängt von der Nutzung der Immobilie ab
- Bei gemischt genutzten Immobilien muss die Grundsteuer für Wohn- und Gewerbeflächen separat berechnet werden
- Vermieter können einen Erlass der Grundsteuer beantragen, wenn sie erhebliche Mietausfälle hatten, für die sie nicht verantwortlich sind
Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?
Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien an die Kommune entrichten müssen. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Hebesatz der Gemeinde und kann somit von Ort zu Ort variieren. Obwohl die Grundsteuer vom Eigentümer gezahlt wird, kann sie gemäß § 556 Absatz 1 BGB als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Definition der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben und berechnet sich aus dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz. Ab 2025 erfolgt die Berechnung auf Basis einer neuen Bewertung durch das Finanzamt, um eine größere Gleichheit unter den Eigentümern zu gewährleisten. Die Grundsteuer kann auch für zurückliegende Zeiträume erhoben werden, selbst wenn die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist.
Unterschied zwischen Grundsteuer A und B
Es wird zwischen der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen und der Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke unterschieden. Für Eigentümer von Häusern und Wohnungen ist die Grundsteuer B relevant. Ab 2025 kommt zudem die Grundsteuer C für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke hinzu, um Anreize für eine schnellere Bebauung zu schaffen und den Wohnkosten entgegenzuwirken.
Zahlungspflichtige der Grundsteuer
Grundsteuerschuldner bleiben immer die Eigentümer, auch wenn die Steuer auf Mieter umgelegt wird. Gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) können Vermieter die Grundsteuer vollständig auf Mieter umlegen, sofern entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen werden. Die Umlage erfolgt üblicherweise über die jährliche Nebenkostenabrechnung, wobei die Wohnfläche als Verteilerschlüssel verwendet wird. Bei Leerstand dürfen jedoch keine Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden.
Rechtliche Grundlagen der Grundsteuer Umlegung auf Mieter
Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Demnach haben Vermieter das Recht, wenn Sie eine Immobilie vermieten Berlin, die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten an ihre Mieter weiterzugeben. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass diese Regelung im Mietvertrag festgehalten wurde.
Betriebskostenverordnung und Grundsteuer
Gemäß der Betriebskostenverordnung zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten. Damit Vermieter die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen können, muss dies im Mietvertrag vereinbart sein. Fehlt eine entsprechende Klausel, dürfen die Kosten nicht an die Mieter weitergegeben werden.
In den meisten Fällen zahlen Eigentümer die Grundsteuer zunächst selbst und geben die Kosten dann über die jährliche Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter weiter. Laut dem Deutschen Mieterbund zahlen Mieter durchschnittlich 18 Cent Grundsteuer pro Quadratmeter und Monat.
Voraussetzungen für die Umlage der Grundsteuer
Die Umlage der Grundsteuer ist abhängig von der Art und Nutzung der Immobilie. Bei vollständig vermieteten Gebäuden können Vermieter die gesamte Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Handelt es sich jedoch um eine Immobilie mit Mischnutzung, müssen die Gewerbeflächen von der umgelegten Grundsteuer abgezogen werden, um eine Benachteiligung der Mieter zu vermeiden.
Auch leerstehende Wohnungen dürfen nicht in die Berechnung der umzulegenden Grundsteuer einbezogen werden. In solchen Fällen kann der Vermieter sogar einen Grundsteuererlass beantragen, wenn der Rohertrag um mehr als 50% gemindert ist (§ 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG).
„Der Vermieter bleibt auch bei einer Umlage der Grundsteuer auf die Mieter weiterhin Steuerschuldner gegenüber den Behörden. Mieter haften nicht für nicht gezahlte Grundsteuern des Eigentümers.“
Eine Modernisierung oder Mieterhöhung hat keinen direkten Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Diese bleibt unverändert, solange keine baulichen Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden. Die Umlagefähigkeit und der Aufteilungsmaßstab der Grundsteuer sind gesetzlich geregelt, um Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern zu vermeiden.
Berechnung der Grundsteuer Umlage bei verschiedenen Immobilientypen
Die Grundsteuer hängt von der Art der Immobilie und der Nutzung ab. Bei der Berechnung der Wohnungsmiete müssen Vermieter verschiedene Faktoren berücksichtigen, um eine faire Verteilung der Betriebskosten zu gewährleisten.
Umlage bei vollständig vermieteten Immobilien
In Immobilien, die zu 100% vermietet sind, kann die Grundsteuer vollständig auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist zum Beispiels möglich wenn Vermieter eine Wohnung vermieten Berlin an einen Mieter. Als Maßstab dient meist die Wohnfläche. Jeder Mieter zahlt einen Anteil der Grundsteuer, der seiner Wohnfläche entspricht. Dieser Verteilerschlüssel sorgt für eine gerechte Aufteilung der Kosten.
Umlage bei Immobilien mit Mischnutzung
Bei Immobilien mit gemischter Nutzung, wie Gewerbe- und Wohnflächen, ist eine getrennte Abrechnung erforderlich. Gewerbeflächen unterliegen oft höheren Grundsteuersätzen als Wohnflächen. Daher müssen die Kosten separat berechnet und auf die jeweiligen Mieter umgelegt werden, um eine faire Verteilung zu gewährleisten.
Laut Statistik erfolgt die Betriebskostenabrechnung in der Regel alle 12 Monate. Der Verteilerschlüssel für die Berechnung der Haus-Nebenkosten beeinflusst dabei maßgeblich die Abrechnung.
Umlage bei teilweisem Leerstand
Stehen Teile der Immobilie leer, dürfen diese Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den Anteil der Grundsteuer für die leerstehenden Einheiten selbst tragen. Eine Umlage auf die verbleibenden Mieter wäre unzulässig und würde zu einer ungerechten Belastung führen.
Auch bei Garagen oder Stellplätzen, die nur von einem Teil der Mieter genutzt werden, ist eine separate Berechnung notwendig. Die Grundsteuer für diese Flächen darf nur auf die tatsächlichen Nutzer umgelegt werden.
Um eine korrekte Umlegung zu gewährleisten, sollten Vermieter die Betriebskosten sorgfältig aufschlüsseln und den passenden Verteilerschlüssel wählen. Eine transparente Kommunikation mit den Mietern schafft Vertrauen und verhindert Missverständnisse bei der Wohnungsmiete.
Grundsteuer Umlegung Mieter: Prozess und Fristen
Die Grundsteuer ist eine wichtige Komponente der Betriebskosten, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen können. Dabei müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, die im Mietrecht geregelt sind. Der Prozess der Umlegung auf Mieter erfolgt über die jährliche Nebenkostenabrechnung.
Ablauf der Umlage über die Nebenkostenabrechnung
Vermieter können die Grundsteuer nur dann auf ihre Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Die Umlage erfolgt im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Hierbei ist zu beachten, dass die Abrechnung den Mietern spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen muss.
Bei einer nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer, beispielsweise durch eine Korrektur des Einheitswerts, hat der Vermieter das Recht, die Nachzahlung innerhalb von drei Monaten nach Festsetzung vom damaligen Mieter zu fordern. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Korrektur bereits beendet ist.
Fristen für die Erstellung und Übermittlung der Abrechnung
Für die Erstellung und Übermittlung der Nebenkostenabrechnung gelten gesetzliche Fristen. Wie bereits erwähnt, muss die Abrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Eine Korrektur der Abrechnung nach Ablauf dieser Frist ist in der Regel nicht mehr zulässig, es sei denn, die Verspätung ist auf eine nachträgliche Korrektur des Grundsteuerbescheids durch das Finanzamt zurückzuführen.
Das Nachforderungsrecht besteht auch dann, wenn der Mieter die ursprüngliche Abrechnung bereits bezahlt hat und das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Korrektur nicht mehr besteht.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ein wichtiger Bestandteil des Mietrechts ist. Vermieter sollten die gesetzlichen Vorgaben genau beachten, um eine korrekte Abrechnung zu gewährleisten und unnötige Streitigkeiten mit ihren Mietern zu vermeiden.
Möglichkeiten der Grundsteuerbefreiung oder -minderung
In bestimmten Fällen können Immobilienbesitzer eine Befreiung oder Minderung der Grundsteuer beantragen. Dies ist möglich, wenn die Immobilie aufgrund von Brand- oder Sturmschäden unbewohnbar ist und leer steht. Auch bei denkmalgeschützten Gebäuden mit außergewöhnlich hohen Erhaltungskosten kann eine Grundsteuerbefreiung in Frage kommen.
Um eine Befreiung oder Minderung zu erhalten, muss ein Antrag bei den zuständigen kommunalen Behörden gestellt werden. Bei einem Rechtsanspruch auf eine Eigentumserklärung bei denkmalgeschützten Grundstücken kann ein Erlass von 25 Prozent gewährt werden, sofern die Mieteinnahmen mehr als 50 Prozent unter den üblichen Bruttoeinnahmen liegen.
Es können 20 Prozent der Handwerkerkosten von der Steuer abgesetzt werden, mit einer Obergrenze von 6.000 Euro pro Jahr.
Eine Minderung der Grundsteuer führt auch zu einer geringeren Umlage auf die Mieter, da die Grundsteuer als Teil der Wohnkosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt wird. Für Mieter mit geringem Einkommen besteht zudem die Möglichkeit, Wohngeld zu beantragen, um die finanzielle Belastung durch Mietkosten und umgelegte Betriebskosten wie die Grundsteuer zu reduzieren.
Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten von den Vermietungseinnahmen absetzen, wenn Sie ein Haus vermieten Berlin. Bei vollständiger Umlage muss die umgelegte Grundsteuer jedoch zusätzlich als Einnahme bei den Mieteinnahmen eingetragen werden. Für selbst bewohnte Immobilien kann die Grundsteuer dagegen nicht abgesetzt werden, außer für steuerlich anerkannte Arbeitszimmer.
Fazit
Die Umlegung der Grundsteuer auf die Mieter ist ein komplexes Thema, das Eigentümer und Mieter gleichermaßen betrifft. Als Teil der Nebenkosten kann die Grundsteuer die Wohnkosten für Mieter erhöhen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Wie viel umgelegt werden darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Nutzung der Immobilie und dem Vermietungsstand.
Bei vollständig vermieteten Objekten ist eine komplette Umlage der Grundsteuer auf die Mieter möglich. Bei Mischnutzung oder Leerstand gelten jedoch Einschränkungen, um eine unverhältnismäßige Belastung einzelner Mieter zu vermeiden. Nachforderungen aufgrund von Erhöhungen der Grundsteuer sind ebenfalls umlagefähig, auch wenn sie die regulären Fristen für die Betriebskostenabrechnung überschreiten.
In bestimmten Fällen, wie bei denkmalgeschützten Immobilien oder außergewöhnlichen Belastungen, kann eine Minderung oder Befreiung von der Grundsteuer beantragt werden. Dies wirkt sich dann auch auf die umlagefähigen Nebenkosten aus. Insgesamt bleibt dies ein wichtiges Thema, das sowohl Vermieter als auch Mieter im Blick behalten sollten, um die Wohnkosten fair und transparent zu gestalten.
